北京市工业用地2016年1季度市场分析报告北京市工业用地2016年1季度市场分析报告 内容导读： ☆国房景气指数缓步回升；PMI指数在3月升至临界点上方，达到50.2%；2016年1-2月，北京市规模以上工业增加值比上年同期下降2.5%（按可比价格计算）；中关村示范区规模（限额）以上企业总收入同比增长12.3%，经济运行总体呈现稳中向好态势。 ☆2016年1季度，北京市土地市场共供应并成交土地4宗，成交建设用地面积共计14.59万平方米，规划建筑面积19.07万平方米。其中，3月无工业用地入市。 ☆2016年1季度，北京市工业用地市场成交地面均价达1393.04元/㎡，成交楼面均价1067.42元/㎡。 国务院总理李克强3月30日主持召开国务院常务会议，决定新设一批国家自主创新示范区，部署推进上海加快建设科技创新中心。 会议指出，促进创新发展，是推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革，实施创新驱动发展战略，推动大众创业、万众创新，发展新经济、培育新动能、改造提升传统动能的关键之举。要以先行先试重点突破，形成增长新亮点、发展新优势。 会议确定，在现有11个国家自主创新示范区基础上，再新设河南郑洛新、山东半岛、辽宁沈大3个国家自主创新示范区，促进涌现更多创新活跃、特色突出的升级发展新“尖兵”。 同时会议决定，采取新模式，用3年时间在上海系统推进全面创新改革试验，建设综合性国家科学中心，探索在鼓励创业创新的普惠税制、投贷联动等金融服务模式创新、股权托管交易市场、新型产业技术研发组织、简化外资创投管理等方面开展先行先试，实施一批攻克关键共性技术、解决“卡脖子”瓶颈的重大战略项目，持续释放改革红利。 会议要求，一要着力在创新体制机制上迈出大步子，尤其要落实和完善股权激励、收益分配等政策，让创新主体自主决定科研经费使用、成果转移转化等，更大调动科技人员积极性。二要着力打破创新资源配置的条块分割，赋予部属高校和科研院所更大自主权。三要着力以创新带动创业、就业，搭建“双创”平台，完善创新服务。四要着力完善事中事后监管，用有效的“管”促进更多的“放”，深化商事制度、“多规合一”等改革。 《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》发布，为北京未来5年的发展，树立起风向标。 《纲要》提出：“十三五”期间，北京将深入落实全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的首都城市战略定位，全力推进京津冀协同发展；全面加强生态建设，建设绿色之城；加快实施创新驱动发展，建设创新之城；不断提升城市治理能力，建设宜居之城；着力增加民生福祉，建设幸福之城。 3月30日下午举行的2016年北京市“展望‘十三五’ 发展谱新篇”系列形势政策首场报告会上，市发改委主任卢彦全面解读了北京市“十三五”规划纲要。卢彦表示，“十二五”时期，习近平总书记视察北京并发表重要讲话，成为北京发展的重要转折点。“十三五”时期，北京仍处于大有可为的重要战略机遇期。 卢彦在报告会上指出，“十三五”时期，北京要牢牢把握首都城市战略定位，深入实施京津冀协同发展战略，率先全面建成小康社会，在建设国际一流的和谐宜居之都上取得重大进展。要处理好京津冀协同发展与自身发展的关系，依托“大空间”解决“小空间”难以解决的问题，从而实现自身的可持续发展。要处理好疏解与提升的关系，严格控制增量，有序疏解存量，疏解腾退的空间，将主要用于服务保障首都核心功能、改善老百姓生活条件、加强生态环境建设和增加公共服务设施。要处理好“治病”与发展的关系，通过“治病”为发展腾出空间，通过发展为“治病”提供更好保障，共同构成“瘦身健体”的具体路径。同时，卢彦表示，“十三五”时期要把握好几个关键问题，包括人口调控、环境污染治理、交通治堵、建设国家创新战略高地、历史文化名城保护、实现共建共享等。 财政部、国家税务总局3月24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。 根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提出，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。针对北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 4. 李克强《政府工作报告》: 聚焦“互联网+”“大众创业,万众创新” 2016年3月15日，李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作《政府工作报告》时提出：加强供给侧结构性改革，增强持续增长动力。围绕解决重点领域的突出矛盾和问题，加快破除体制机制障碍，以供给侧结构性改革提高供给体系的质量和效率，进一步激发市场活力和社会创造力。 ①充分释放全社会创业创新潜能。着力实施创新驱动发展战略，促进科技与经济深度融合，提高实体经济的整体素质和竞争力。一是强化企业创新主体地位。落实企业研发费用加计扣除，完善高新技术企业、科技企业孵化器等税收优惠政策。支持行业领军企业建设高水平研发机构。加快将国家自主创新示范区试点政策推广到全国，再建设一批国家自主创新示范区、高新区，建设全面创新改革试验区。二是发挥大众创业、万众创新和"互联网+"集众智汇众力的乘数效应。打造众创、众包、众扶、众筹平台，构建大中小企业、高校、科研机构、创客多方协同的新型创业创新机制。建设一批"双创"示范基地，培育创业服务业，发展天使、创业、产业等投资。支持分享经济发展，提高资源利用效率。实施更积极、更开放、更有效的人才引进政策。加强知识产权保护和运用，依法严厉打击侵犯知识产权和制假售假行为。三是深化科技管理体制改革。扩大高校和科研院所自主权，实施支持科技成果转移转化的政策措施，完善股权期权税收优惠政策和分红奖励办法，鼓励科研人员创业创新。 ②着力化解过剩产能和降本增效。重点抓好钢铁、煤炭等困难行业去产能，坚持市场倒逼、企业主体、地方组织、中央支持，运用经济、法律、技术、环保、质量、安全等手段，严格控制新增产能，坚决淘汰落后产能，有序退出过剩产能。采取兼并重组、债务重组或破产清算等措施，积极稳妥处置"僵尸企业"。完善财政、金融等支持政策，中央财政安排1000亿元专项奖补资金，重点用于职工分流安置。采取综合措施，降低企业交易、物流、财务、用能等成本，坚决遏制涉企乱收费行为。 ③努力改善产品和服务供给。突出抓好三个方面。一是提升消费品品质。加快质量安全标准与国际标准接轨，建立商品质量惩罚性赔偿制度。鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产，培育精益求精的工匠精神，增品种、提品质、创品牌。二是促进制造业升级。深入推进"中国制造+互联网"，建设若干国家级制造业创新平台，实施一批智能制造示范项目，启动工业强基、绿色制造、高端装备等重大工程。落实加速折旧政策，组织实施重大技术改造升级工程。三是加快现代服务业发展。启动新一轮国家服务业综合改革试点，实施高技术服务业创新工程，大力发展数字创意产业。放宽市场准入，提高生产性服务业专业化、生活性服务业精细化水平。建设一批光网城市，推进5万个行政村通光纤，让更多城乡居民享受数字化生活。 5. 国务院办公厅印发《关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见》 国务院办公厅2月14日印发《关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见》（以下简称《意见》），提出促进众创空间专业化发展，为实施创新驱动发展战略、推进大众创业万众创新提供低成本、全方位、专业化服务，更大释放全社会创新创业活力，促进科技成果加快向现实生产力转化，增强实体经济发展新动能。 《意见》指出，推进大众创业万众创新是增强发展新动能、促进社会就业、提高发展质量效益的重要途径，是实施创新驱动发展战略的重要支撑，国务院陆续出台了一系列重要支持政策和举措，为经济平稳较快发展发挥了关键作用。 《意见》提出，为进一步调动各类创新主体的积极性和创造性，充分发挥科技创新的引领和驱动作用，紧密对接实体经济，有效支撑我国经济结构调整和产业转型升级，需要继续推动众创空间向纵深发展。通过龙头企业、中小微企业、科研院所、高校、创客等多方协同，打造产学研用紧密结合的众创空间，吸引更多科技人员投身科技型创新创业，促进各类创新要素的高效配置和有效集成，推进产业链创新链深度融合，不断提升服务创新创业的能力和水平。 《意见》强调，重点在电子信息、生物技术、现代农业、高端装备制造、新能源、新材料、节能环保、医药卫生、文化创意和现代服务业等产业领域加快建设一批众创空间。鼓励龙头骨干企业围绕主营业务方向，按照市场机制与其他创业主体协同聚集，形成以龙头骨干企业为核心、高校院所积极参与、辐射带动中小微企业成长发展的产业创新生态群落。鼓励科研院所、高校围绕优势专业领域，建设以科技人员为核心、以成果转移转化为主要内容的众创空间，为科技型创新创业提供专业化服务。依托国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区等试点建设一批国家级创新平台。发挥重点区域创新创业要素集聚优势，与科技企业孵化器、加速器及产业园等共同形成创新创业生态体系。鼓励龙头骨干企业、高校、科研院所与国外先进创业孵化机构开展对接合作，提升众创空间发展的国际化水平。 《意见》要求，要从财政资金支持、税收政策优惠、金融手段创新等方面支持众创空间的专业化发展。各有关部门和各省（区、市）要加强组织领导、示范引导、分类指导和宣传推广，为众创空间专业化发展创造条件，在全社会弘扬创新创业文化，激发创新创业热情。 中国人民银行、国家发展改革委、工业和信息化部等八部委联合印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，从加强货币信贷政策支持、营造良好的货币金融环境，提高资本市场、保险市场对工业企业的支持力度，推动工业企业融资机制创新，促进工业企业兼并重组，支持工业企业加快“走出去”，加强风险防范和协调配合等六个方面提出了一系列支持工业转型升级、降本增效的具体金融政策措施。 《意见》指出，引导金融机构加大中长期贷款投入，加大对高新技术企业、重大技术装备、工业强基工程等领域的支持力度。鼓励银行业金融机构在风险可控前提下，适当降低新能源汽车、二手车的贷款首付比例，合理扩大汽车消费信贷，支持新能源汽车生产、消费及相关产业发展。引导银行业金融机构坚持区别对待、有扶有控原则，对钢铁、有色、建材、船舶、煤炭等行业中产品有竞争力、有市场、有效益的优质企业继续给予信贷支持，帮助有前景的企业渡过难关。 支持工业企业积极稳妥化解产能过剩。对产能严重过剩行业未取得合法手续的新增产能建设项目，一律不得给予授信；对长期亏损、失去清偿能力和市场竞争力的“僵尸企业”，或环保、安全生产不达标且整改无望的企业及落后产能，坚决压缩退出相关贷款。 在信贷产品创新方面，《意见》提出，大力发展能效信贷、合同能源管理未来收益权质押贷款、排污权抵押贷款、碳排放权抵押贷款等绿色信贷业务。鼓励银行业金融机构开发自主品牌、商标专用权等企业无形资产质押贷款业务。支持金融机构在有效管控风险的前提下，落实好无还本续贷、循环贷款等小微企业流动资金贷款还款方式创新。 《意见》表示，加大工业企业直接融资的支持力度。支持符合“中国制造2025”和战略性新兴产业方向的制造业企业，在各层次资本市场进行股权融资。加快组建新兴产业创业投资引导基金。加快推进住房和汽车贷款资产证券化。深入推进首台（套）重大技术装备保险补偿机制试点工作。 中国轻工业联合会起草的《轻工业“十三五”发展指导意见》以及相关专项规划已经完成。“互联网+”是轻工业“十三五”的发展重点。 “十三五”轻工业要以“互联网+”为依托，扩大有效供给，进一步扩大消费。企业要从自身产业基础和专业特点来考虑“互联网+”的思路，适应消费者对轻工产品和服务的需求，拓展使用功能，提高智能化水平，培育消费新热点、新业态，满足和创造多元化、多层次的消费需求。 国家发改委发文提出，“十三五”时期，继续实施区域发展总体战略，重点推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略，塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局。 具体内容包括以下五个方面： ①深入实施区域发展总体战略。继续把实施西部大开发战略放在优先位置，加强生态环境保护与建设，大力提升向西开放和沿边开放水平。推进东北等老工业基地振兴发展，加快资源枯竭城市转型，全面推进城区老工业区和独立工矿区搬迁改造。制定新时期促进中部地区崛起规划，进一步提升中部地区在区域发展格局中的战略地位。支持东部地区在发展转型、体制创新、陆海统筹方面率先突破，更好辐射带动其他地区发展。 ②重点实施“三大战略”。加强“一带一路”建设，围绕重点方向、重点国别、重点项目，落实好标志性工程，打造合作样板示范。推动京津冀协同发展，有序疏解北京非首都功能，推进交通、生态环保、产业3个重点领域率先突破，构建协同发展体制机制。推进长江经济带发展，建设绿色生态廊道，实施一批长江黄金水道重大项目。同时，积极培育以粤港澳大湾区为龙头，珠江—西江经济带为支撑，西南、中南地区为腹地，辐射南亚、东南亚，对接“一带一路”的新的经济支撑带。 ③全力做好脱贫攻坚工作。落实中央扶贫开发工作会议精神，编制实施“十三五”脱贫攻坚规划和易地扶贫搬迁、以工代赈专项规划，组织实施“十三五”易地扶贫搬迁工程。推出脱贫攻坚工程包，着力改善贫困地区基础设施和基本公共服务。完善支持革命老区政策体系，贯彻落实革命老区开发建设的指导意见和重点老区振兴发展规划。协调落实支持新疆、西藏发展的政策措施，指导做好对口支援工作。 ④着力培育区域经济增长极、增长带、增长点。立足现有基础和发展潜力，依托城市群发展建设和沿海、沿江、沿主要交通干线，培育壮大若干带动区域协同发展的增长极、增长带、增长点。着力打造自由贸易试验区、国家级新区以及临空经济、产城融合、承接产业转移、海洋经济发展示范区等各类功能平台。支持和鼓励深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等合作平台先行先试、创新发展。大力推进海洋经济、流域经济发展。 ⑤统筹推进国际国内合作。推动长三角、珠三角、京津冀等重点地区一体化发展，支持有条件地区探索同城化发展，支持省际交界地区开展合作试验。加强对区域合作组织的工作指导。继续推进大湄公河、中亚、图们江等区域次区域合作，做好中欧区域政策合作工作。 1月6日，由中国社会科学院主办、中国社会科学院工业经济研究所和河北省保定市人民政府承办的第四届中国工业发展论坛在保定市举行，提出“十三五”中国工业与京津冀协同发展的相关内容。 会议指出，推动京津冀一体化发展，需要利用三地现有的资源、环境、产业基础等条件，加强产业规划的衔接和协同，在保持各自优势的前提下，推动产业园区合理布局，实现差异化发展。在产业层面，需要推动现有产业的调整、转型和升级，加快推进新兴产业发展，加大产业转移和对接力度，促进区域内产业内分工协作，打通产业链条，打造优势互补，形成分工协作且有较强竞争力的产业链；在企业层面，需要加强体制机制的创新力度，制定科学合理的跨省市投资政策，打破省市区域间资本、技术、人才等生产要素的自由流动，推动各种要素能够按照市场的规律在区域内自由流动和优化配置。京津冀协同发展要产业优势互补，充分利用区域空间要素，即北京丰富的科技人才和资金、天津雄厚的基础制造业、河北良好的产业转型空间和发展空间，形成三地工业一体化转型升级。 2016年2月，国房景气指数为93.67，较去年12月上升0.33个百分点。从总体趋势看，国房景气指数在2015年5月达到自2014年2月以来最低点，仅为92.43，而后有所回升。国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间，目前受经济形势影响，国房景气指数在不景气空间徘徊。
2016年3月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，高于上月1.2个百分点,升至临界点以上。从历史数据看，经济短期改善迹象明显，房地产回暖和稳增长是推动经济反弹主要因素。
2016年1-2月，北京市规模以上工业增加值比上年同期下降2.5%（按可比价格计算）。其中，2月份下降4.8%。
2016年1-2月，中关村示范区规模（限额）以上企业总收入5035.6亿元，同比增长12.3%。其中工业总收入为1351.5亿元，占园区总收入的26.84%，同比减少1.9%。实现工业技术收入21.5亿元，同比减少1.3%；工业产品销售收入1172.3亿元，同比减少6.6%。 在电子信息、生物医药、新材料、先进制造、新能源与环保技术六大重点监测领域，共实现总收入3904.6亿元，占中关村示范区规模（限额）以上企业总收入的77.54%。其中，电子与信息领域总收入位居六大领域之首，为2101.7亿元；环境保护技术增速为六大领域首位，同比增长49.4%。
2016年1-2月中关村示范区规模（限额）以上企业收入情况
2016年1季度，北京市工业用地市场在3月无供应，1月、2月共供应工业用地4宗并于当月成交，成交建设用地面积共计14.59万平方米，规划建筑面积19.07万平方米。从成交宗数看，2016年1季度较2015年1季度增加1宗；成交建设用地面积方面，较2015年1季度增加1.31万平方米，同比上涨9.86%；规划建筑面积方面，较2015年1季度增加7.08万平方米，同比上涨59.05%。
2016年1季度，北京市工业用地市场成交地面均价达1393.04元/㎡，成交楼面均价1067.42元/㎡。从地面均价走势看，自2014年1季度起，除2014年4季度零成交外，地面均价总体呈现上涨趋势。其中，2015年4季度地面均价较3季度小幅下降，环比降幅2.58%。
2016年1季度，北京市工业用地市场成交的4宗地均为底价成交无溢价，就目前成交情况来看，工业用地市场仍以底价成交为主。
2016年1季度，北京市工业用地市场成交的4宗地用地类型为汽车研发制造、智能装备研发和组装、软件和信息服务以及生物医药产业。从市场情况看，目前工业用地的用地类型集中在资金技术密集型企业方面。
2015年是我国经济结构调整和转型升级的关键年，随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的同步推进，为我国工业产业创造了广袤的发展空间。但是经济运行总体呈持续下行态势，主要经济指标短期出现整体下滑，企业经营景气程度有限，土地价格出现分化、收缩。 2016年1季度，北京市工业用地市场共供应并成交4宗地，成交地面价及楼面价均有所上涨，目前工业用地以底价成交为主，产业类型集中在资金技术密集型企业方面，工业转型升级进一步加快。
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市场研究
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